Podwyżka stóp procentowych a rata kredytu hipotecznego

Większość osób zdaje sobie sprawę, że od pożyczonych z banku pieniędzy trzeba płacić odsetki, ale… Jak konkretne wydarzenia ekonomiczne wpływają na kwotę miesięcznej raty? Poniższy tekst pomoże Ci zrozumieć, jak zmiana stóp procentowych wpływa na wysokość raty kredytu hipotecznego oraz co składa się na nią składa.

WIBOR a rata kredytu

Rata zbudowana jest z części kapitałowej i odsetkowej. Odsetki naliczane są zgodnie z oprocentowaniem przypisanym do oferty kredytu. Na oprocentowanie składa się marża banku i WIBOR. Marża jest stała przez cały okres kredytowania. WIBOR ulega zmianie.
WIBOR to stawka procentowa, po jakiej banki komercyjne pożyczają sobie pieniądze. Jeżeli Rada Polityki Pieniężnej decyduje się na podniesienie stóp procentowych, zwiększa się wskaźnik WIBOR. Wraz ze wzrostem WIBOR rośnie rata kredytu.

Jesteśmy na etapie walki z inflacją. Narzędziem do prowadzenia tej walki jest możliwość podniesienia przez Radę Polityki Pieniężnej stóp procentowych. W październiku, listopadzie i grudniu 2021 roku RPP podnosiła stopę referencyjną kolejno o: 40, 75 i 50 punktów bazowych. Natomiast w styczniu, lutym i marcu dokonano kolejnych trzech podwyżek stóp procentowych odpowiednio o: 50, 50 i 75 punktów bazowych. W efekcie stopa referencyjna w dniu 8.03.2022 roku wynosiła już 3,50%.

Ile wyniesie rata kredytu hipotecznego?

Wyobraź sobie osobę, która zaciągnęła 25-letni kredyt hipoteczny na kwotę 500 tysięcy złotych. Przyjmijmy wkład własny na poziomie 30% wartości nieruchomości oraz marżę kredytową wynoszącą 2,2%. Bazując na tych założeniach, miesięczna rata kredytu hipotecznego, jeszcze rok temu wynosiłaby 2220 zł, natomiast dziś kredytobiorca musiałby się liczyć z kosztem 3255 zł, co oznacza wzrost aż o 46,6%. W niektórych przypadkach rata kredytu wzrosła nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych!

Dlaczego rata kredytu hipotecznego rośnie?

Otóż stawka WIBOR 3M wzrosła w ciągu 12 miesięcy z poziomu 0,21%, aż do 3,91%. Niski koszt kredytu w 2021 roku bardzo mocno zachęcał potencjalnych nabywców nieruchomości do finansowania zakupu kredytem hipotecznym. Potwierdzeniem tego są oficjalne statystyki Biura Informacji Kredytowej (BIK) wskazujące, że w całym 2021 roku banki udzieliły ponad 256 tys. kredytów mieszkaniowych, których łączna wartość wynosiła 85,8 mld złotych. Był to najwyższy wynik w historii.

Popyt na kredyty hipoteczne spada. W lutym 2022 roku o kredyt wnioskowało łącznie 36,3% mniej kredytobiorców w porównaniu do rok wcześniej, niemniej jednak banki wprowadzają liczne promocje polegające na obniżeniu marż. Ma to zachęcić klientów do zaciągania kredytów, bo przecież największym źródłem dochodów banków są kredyty hipoteczne.

Co wpływa na wysokość raty kredytu?

Kolejnym ważnym elementem determinującym wysokość raty jest sposób spłaty kredytu przez klienta. Banki dają do wyboru dwie możliwości: kredyt ze stałą ratą kapitałowo-odsetkową oraz kredyt z malejącą ratą kapitałową odsetkową. Który kredyt jest korzystniejszy? Który rodzaj kredytu wybrać? Trzeba jasno powiedzieć, że najkorzystniejszy finansowo jest kredyt z malejącą ratą. Łączne odsetki które zapłacić kredytobiorca są istotnie niższe niż w przypadku kredytu o malejącej racie. Jest to efekt szybszego spłacania kapitału kredytu. Decydując się na malejącą ratę musimy na początku finansowania płacić wysokie raty zawierające wysokie odsetki oraz stałą wartość spłacanego kapitału. Dzięki temu szybciej zmniejszamy nasz dług i jednocześnie ponosimy mniejsze koszty odsetkowe.

W przypadku stałej raty przez cały czas trwania kredytu sytuacja wygląda odmiennie. Na początku spłacany kapitał jest niewielki, a rata zawiera głównie odsetki. Dopiero z czasem ta proporcja się zmienia i stopniowo wysokość odsetek pobieranych przez bank maleje, a coraz większą część raty stanowi kapitał, którego spłata mocno przyśpiesza dopiero na koniec okresu finansowania. W kredycie o stałej racie kapitałowo-odsetkowej koszty oprocentowania mogą być wyższe nawet o kilkadziesiąt procent niż w przypadku raty malejącej.

Dlaczego więc część nabywców mieszkań wybiera kredyt o stałej racie? Robią to, gdyż nie mają wystarczającej zdolności kredytowej lub potrzebują bieżącej płynności, a pierwsza rata jest wyraźnie niższa w przypadku kredytu o stałej raty. Niestety w przyszłości suma rat kredytu z ratą stałą będzie zdecydowanie wyższa niż w przypadku raty malejącej.