Rynek mieszkaniowy w miastach świata

Rynek mieszkaniowy w Chinach

Chiński rynek mieszkaniowy to największy rynek nieruchomości na świecie. Jest to jednocześnie największa, wyrażona w dolarach, klasa aktywów na świecie, która jest wyceniania na 60 bln USD – dwukrotnie więcej niż jej amerykański odpowiednik. W zależności od szacunków sektor nieruchomości odpowiada za 14-30% chińskiego PKB. Boom na rynku nieruchomości był głównym motorem napędowym szybkiego rozwoju chińskiej gospodarki. Od lat 80. XX wieku ten segment był symbolem urbanizacji, wzrostu zatrudnienia i narzędziem do stabilizacji Państwa Śródka.

W 1998 roku Chiny stworzyły ogólnokrajowy rynek mieszkaniowy po tym, jak przez dziesięciolecia mocno ograniczały sprzedaż prywatną. W tamtych czasach tylko jedna trzecia ludności mieszkała w miastach. Odsetek ten wzrósł do dwóch trzecich, a populacja miejska wzrosła o 480 milionów. Napływ ludzi z ośrodków podmiejskich napędził popyt i stanowił dużą szansę dla firm budowlanych i deweloperów. Pieniądze zalały nieruchomości, gdy wschodząca klasa średnia rzuciła się na jedną z niewielu bezpiecznych inwestycji, podnosząc ceny domów sześciokrotnie w ciągu 15 lat. Władze lokalne i regionalne, których część dochodów pochodzi ze sprzedaży gruntów publicznych, sprzyjały boomowi deweloperskiemu. Pomogło to również rządowi centralnemu w osiągnięciu rocznych celów dotyczących wzrostu gospodarczego, które często osiągały wartości dwucyfrowe.

Wzrost w oparciu o dług

Szał na rynku nieruchomości był również napędzany długiem, ponieważ deweloperzy rzucili się, aby zaspokoić oczekiwany przyszły popyt. Boom sprzyjał kupowaniu spekulacyjnemu, a nowe domy były wcześniej sprzedawane przez firmy, które coraz częściej zwracały się o fundusze do inwestorów zagranicznych. Roczna sprzedaż zagranicznych obligacji denominowanych w dolarach wzrosła z 675 mln USD w 2009 r. do 64,7 mld USD w 2020 r. Nieprzejrzyste zobowiązania utrudniały ocenę ryzyka kredytowego. Spekulacja doprowadziła do astronomicznych cen, a domy w dynamicznie rozwijających się miastach, takich jak Shenzhen, stały się mniej przystępne w stosunku do lokalnych dochodów niż Londyn czy Nowy Jork. W odpowiedzi rząd podjął w 2020 r. działania mające na celu zmniejszenie ryzyka bańki i złagodzenie nierówności, jakie mogłyby tworzyć mieszkania po przystępnych cenach. To wywołało kryzys przepływów pieniężnych dla deweloperów, który został zaostrzony przez wpływ agresywnych środków mających na celu powstrzymanie Covid-19.

Sytuacja chińskich deweloperów

W ostatnich kwartałach urzędnicy państwowi chcieli ograniczyć zadłużenie branży, obawiając się, że seryjne niewypłacalności mogą spustoszyć chiński system finansowy. Rząd zaczął ograniczać nowe finansowanie dla deweloperów i zwrócił się do banków o spowolnienie tempa udzielania kredytów hipotecznych. Nowe wskaźniki pożyczkowe wprowadzone dla firm z branży nieruchomości okazały się przełomem. Nazywane przez państwowe media „trzema czerwonymi liniami”, miały na celu ograniczenie lekkomyślnego zaciągania pożyczek poprzez ustalenie progów dla zobowiązań dewelopera, zadłużenia i posiadanych środków pieniężnych. Wiele firm nie było w stanie zastosować się do nowych zasad, ponieważ ich finanse były już napięte. Deweloperzy mieli około 207 miliardów dolarów w obligacjach denominowanych w dolarach na koniec 2021 roku, co stanowi około jednej czwartej całości salda wszystkich chińskich pożyczkobiorców.

Ci, którzy nie mieli wystarczającej ilości gotówki na pokrycie swoich zobowiązań, znaleźli się w trudnej sytuacji. Co najmniej 18 z nich nie wywiązało się ze spłaty obligacji  po wprowadzeniu ograniczeń. China Evergrande Group, niegdyś największy deweloper w kraju, została uznana za niewypłacalną w grudniu 2021 r. po tym, jak nie spłaciła kilku serii obligacji. Inne, w tym Kaisa Group Holdings i Sunac China Holdings, również doświadczyły podobnych problemów. Obawy przed dalszym zarażeniem osłabiły zaufanie konsumentów i wstrząsnęły światowymi rynkami, które od dawna zakładały, że chińscy deweloperzy zostaną wykupieni przez państwo. W miarę przedłużania się kryzysu zaczęły ogarniać deweloperów, którzy byli postrzegani jako relatywnie silniejsi gracze.

Od początku 2021 roku w Chinach zbankrutowało 35 spółek deweloperskich. Ostatnio upadła firma Shimao Group, bo nie była w stanie spłacić 1 mld USD zobowiązań wobec zagranicznych inwestorów. Jednak co ważne, z badań chińskich urzędów wynika, iż chiński sektor bankowy jest odporny na ewentualny wzrost liczby upadłości deweloperów, gdyż mają oni zobowiązania głównie w stosunku do zagranicznych inwestorów.

Ceny mieszkań w Chinach

Dynamika wzrostu cen mieszkań w Chinach od kilku ostatnich lat znacząco się obniża. Ten trend rozpoczął się jeszcze w 2019 roku, ale wspomniany wcześniej okres pandemii i jednoczesne kłopoty deweloperów pogłębiły tendencję spadkową. Rok 2022 przyniósł już nominalny spadek cen nieruchomości. Pierwszym miesiącem, kiedy roczna dynamika wzrostu okazała się ujemna był maj 2022 roku i w każdym kolejnym miesiącu nie nastąpiła poprawa. Duży wpływ na taką sytuację miała kontynuowana w Państwie Środka polityka „zero-Covid”. Wraz z odejściem od niej sytuacja na rynku powinna się poprawiać i sprzyjać temu mają również wprowadzane sukcesywnie przez chiński rząd programy wsparcia dla sektora.

Specyfika lokalnego rynku – niska dostępność mieszkań

Dużym problemem wydaje się niska dostępność mieszkań pod względem cenowym w największych miastach Chin. W Pekinie oraz Szanghaju, gdzie problem wydaje się być najbardziej poważny, kwota potrzebna na zakup nieruchomości przekracza wysokość 45 rocznych pensji. To sprawia, że wiele mieszkań zostaje bez właściciela. Szacuje się, że w Chinach wciąż stoi około 30 milionów niesprzedanych nieruchomości, w których mogłoby zamieszkać aż 80 milionów ludzi. To prawie tyle ile cała ludność Niemiec. Ponadto, około 100 milionów nieruchomości zostało prawdopodobnie kupionych, ale nie zamieszkanych i według szacunków Capital Economics mogłyby one pomieścić około 260 milionów ludzi. Z jednej strony mamy do czynienia z dużą nadpodażą, a istnieje niewielka grupa społeczeństwa, która może sobie pozwolić na zakup wymarzonego mieszkania.