Rynek mieszkaniowy w miastach świata

Rynek mieszkaniowy w Wielkiej Brytanii – Londyn

Wielka Brytania ma bardzo zróżnicowany rynek mieszkaniowy, z dużymi różnicami w cenach i dostępności mieszkań między różnymi regionami kraju. W miastach takich jak Londyn, Manchester czy Edynburg, ceny mieszkań są znacznie wyższe niż w mniejszych miastach i miasteczkach.

W ostatnich latach sytuacja na rynku mieszkaniowym w Wielkiej Brytanii była daleka od idealnej. Wysokie ceny mieszkań w niektórych regionach kraju oraz ograniczona podaż mieszkań i trudności w uzyskaniu kredytów hipotecznych zniechęcały wiele osób do zakupu nieruchomości. Jednocześnie, zwiększająca się liczba ludzi szukających wynajmu mieszkań i rosnące ceny najmu stwarzały trudności dla wielu osób.

Hossa na londyńskim rynku mieszkaniowym

Jak zatem wygląda obraz rynku mieszkaniowego w stolicy, czyli Londynie? Historia hossy na rynku nieruchomości w Londynie obejmuje wiele okresów istotnego wzrostu cen nieruchomości, które charakteryzowały się dynamicznym wzrostem wartości i popytu na nieruchomości. Przykłady takich okresów to:

• Lata 80. XX wieku: W latach 80. doszło do gwałtownego wzrostu cen nieruchomości w Londynie, który wynikał z polityki deregulacji rynku i boomu gospodarczego.
• Lata 90. XX wieku: W połowie lat 90. londyński rynek nieruchomości zmierzał ku nowej erze wzrostu, z powodu rosnącej gospodarki, zmian demograficznych oraz spadku stóp procentowych.
• Lata 2000-2007: Okres wzrostu cen nieruchomości związany z boomem na rynku hipotecznym oraz inwestycjami zagranicznymi. W szczególności, ceny nieruchomości w Londynie wzrosły gwałtownie w latach 2006-2007, a wiele nieruchomości sprzedawano z zyskiem po kilku miesiącach od zakupu.

• Od 2010 do 2016: W wyniku poprawy sytuacji gospodarczej i wzrostu zatrudnienia, a także ze względu na brak dostępności gruntów pod budowę mieszkań, ceny nieruchomości w Londynie rosły bardzo szybko, a popyt na mieszkania przewyższał podaż.

Demografia

Według danych Urzędu Statystycznego Wielkiej Brytanii „Office for National Statistics” liczba ludności Londynu na przestrzeni ostatnich 50 lat zmieniała się w następujący sposób:

• W 1971 roku liczba ludności wynosiła około 7,45 miliona osób.

• W 2001 roku liczba ta wzrosła do około 7,35 miliona osób.

• W 2021 roku szacuje się, że liczba ludności Londynu wynosi około 8,98 miliona osób.

Można zauważyć, że liczba ludności Londynu wahała się na przestrzeni ostatnich pięćdziesięciu lat, osiągając różne wartości w różnych okresach. Jednakże, od lat 90-tych XX wieku zauważalny jest trend wzrostowy liczby ludności Londynu, co może być związane z migracją ludności z innych części kraju oraz z zagranicy, jak również z pozytywnymi wskaźnikami gospodarczymi miasta.

Według „London Datastore”, na podstawie danych pochodzących z brytyjskiego urzędu statystycznego, w Londynie w okresie od 1971 do 2019 roku wybudowano 3,9 miliona nowych mieszkań. Pomimo tego, mieszkańcy Londynu nie są w stanie kupić własnego mieszkania, bo ceny osiągnęły poziomy nieosiągalne dla przeciętnego Londyńczyka.

Ceny mieszkań

Początek XXI wieku to bardzo gwałtowny wzrost cen nieruchomości w Wielkiej Brytanii i jedynie po niecałych sześciu latach się podwoiły. Niestety stosunkowo niski wzrost wynagrodzeń jeszcze bardziej pogłębił problem. Ceny mieszkań w Londynie są najwyższymi w Europie. Pod koniec 2022 roku średnio trzeba było przeznaczyć ponad 13 500 EUR/m², przy ciągle utrzymującej się wysokiej dynamice wzrostu. Tylko w ostatnich trzech lat mieliśmy do czynienia ze zwiększeniem średniej ceny 1 m² mieszkania o 20%.

Podatki

Jednym z najważniejszych podatków nakładanych przez rząd Wielkiej Brytanii jest „Stamp Duty Land Tax”, który ma różne stawki w zależności od wartości nieruchomości, które obowiązują od września 2023 roku:

• do 250 000 GBP – 0%

• następne 675 000 GBP (część od 500 001 do 925 000 GBP) – 5%

• kolejne 575 000 GBP (część od 925 001 do 1,5 mln GBP) – 10%

• pozostała część powyżej 1,5 mln GBP – 12%.

W okresie pandemii Covid-19, w celu pobudzenia rynku nieruchomości w Wielkiej Brytanii, w lipcu 2020 roku przepisy podatkowe zostały zluzowane. Oznaczało to, że kupujący, którzy dokonali zakupu nieruchomości za mniej niż 500 000 GBP przed dniem 1 lipca 2021 r., nie musieli płacić podatku. W późniejszych okrasach doszło do kilku okresowych zmian w dolnym progu podatkowym, do poziomu których nie występował obowiązek podatkowy. Ostatecznie obecnie jest to kwota 250 000 GBP.

Programy mieszkaniowe

W odpowiedzi na ciężką sytuację zostało wprowadzonych kilka programów mieszkaniowych dla mieszkańców Londynu, których celem było zwiększenie szans na zakup własnego mieszkania. Niektóre z nich to:

• Shared Ownership: Program, który umożliwia osobom o niskich i średnich dochodach nabycie części nieruchomości w Londynie. Kupujący mogą zakupić od 25% do 75% mieszkania, a pozostałą część wynajmują od dewelopera.

• London Help to Buy: Program, który zapewnia pożyczki dla osób, które chcą kupić mieszkanie w Londynie, ale nie posiadają wystarczająco dużo środków finansowych. Program oferuje pożyczki w wysokości do 40% wartości nieruchomości.

• London Affordable Rent: Program, który zapewnia mieszkania na wynajem o niższych cenach dla osób o niskich dochodach.

• Social Rent: Program, który oferuje mieszkania o niższych czynszach dla osób o bardzo niskich dochodach.

• London Living Rent: Program, który zapewnia mieszkania o niższych czynszach dla osób o średnich dochodach, które nie są w stanie wynająć mieszkania na rynku prywatnym.

• Intermediate Rent: Program, który oferuje mieszkania na wynajem o niższych cenach dla osób o średnich dochodach.

Powyższe programy mają na celu zapewnienie dostępu do mieszkań różnym grupom społecznym, a także pomóc w łagodzeniu kryzysu mieszkaniowego w Londynie.

Wnioski

Obecnie większość krajów na świecie, w tym Wielka Brytania, zmaga się z wysokim poziomem inflacji, ponadto problemy gospodarcze tego kraju doprowadziły do bardzo dużego spadku popytu. Wzrósł bardzo istotnie koszt kredytu, co było istotnym powodem zahamowania. Już pod koniec 2022 roku były widoczne delikatne korekty cenowe. Prognozy na najbliższy okres wskazują, że sytuacja na brytyjskim rynku może się  stabilizować, ale wszystko będzie zależeć od rozwoju sytuacji geopolitycznej na świecie i opanowania wzrostu cen w największych gospodarkach globu.