Jakie czynniki kształtują koszty budowy mieszkania?

Jakie czynniki kształtują koszty budowy mieszkania?

Drożejące ciągle mieszkania skłaniają nas do refleksji, z czego właściwie te wzrosty cen wynikają. Pierwsza pojawiająca się myśl kieruje nas na stronę popytową, czyli reakcję rynku na utrzymujące się na bardzo dawna na wysokim poziomie zainteresowanie kupnem mieszkania wśród Polaków. Według danych takich organizacji jak Eurostat czy OECD, Polska znajduje się w czołówce krajów, w których mieszkańcy preferują posiadanie własnego mieszkania. Zakup mieszkania jest symbolicznym krokiem w nowy etap w życiu i powoduje wzrost odczuwanego szczęścia.
W największych miastach Polski ceny mieszkań sprawiają, że grupa osób, która jest w stanie sobie pozwolić na jego zakup szybko się kurczy. We wszelakich raportach, opracowaniach mowa jest o wzroście cen wywołanym presją ze strony kupujących, natomiast w tym wpisie przyjrzymy się, co kształtuje ceny mieszkań, patrząc od strony firm deweloperskich oraz osób budujących swoje domy.
Główny Urząd Statystyczny publikuje kwartalne dane o średniej cenie 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania. W ostatnich kilku latach ceny te stopniowo rosły, jednak ostatni rok to bardzo dynamiczny wzrost. Rok temu, w drugim kwartale 2022 roku wynosił on 5 020 PLN/m2, natomiast najnowsze dane za 2Q’23 wskazały już kwotę 6 134 PLN/m2.

Powodów gwałtownego wzrostu może być kilka. Przede wszystkim należy wspomnieć o kosztach robocizny. Wynagrodzenia w Polsce szybko wzrastają, zarówno ustalana przez rząd płaca minimalna, jak i przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw. W odpowiedzi na inflację firmy zmuszone są oferować wyższe stawki za wykonywaną pracę, a dodatkowo brak pracowników – głównie Ukraińców, którzy jeszcze przed wybuchem wojny w ich kraju stanowili spory odsetek pracowników budowlanych w Polsce, mocno daje się we znaki deweloperom. Przedstawiciele firm budowlanych jako jedne z głównych przyczyn, które mogą wpłynąć na zaburzenia w harmonogramie prac budowlanych oraz na ogólne koszty robocizny wskazują właśnie brak pracowników.

Kolejnym czynnikiem mającym duży wpływ na koszty budowy są ceny materiałów budowlanych. Do roku 2021 zwiększały się one w tempie, które było podobne do inflacji, zatem nie mówiło się o nich głośno. Sytuacja zmieniła się, gdy w okresie pandemii doświadczono mocnych zaburzeń w łańcuchach dostaw, co miało swoje przełożenie w skokowych wzrostach cen. Najgorzej pod tym względem wyglądała sytuacja w kwietniu oraz maju 2022 roku, kiedy średnia dynamika zwiększania się cen materiałów budowlanych była aż o 34% wyższa niż rok wcześniej. Od tamtego czasu obserwujemy trend spadkowy i ostatnie dane Grupy PSB za lipiec br. wskazują, że były one wyższe niż rok temu jedynie o 2,3%. Ciekawe, jak będzie pod tym względem wyglądać najbliższych kilka miesięcy. Dane o inflacji producenckiej (PPI) za lipiec okazały się ujemne, co oznacza, że ceny dóbr produkcyjnych były niższe niż w lipcu 2022 roku i być może będzie to dotyczyć także materiałów budowlanych.

Powyższe statystyki dotyczą całego kraju, a zatem jest to średnia dla wszystkich rejonów Polski. Oczywiście istnieją różnice w wynagrodzeniach oraz cenach materiałów budowlanych w poszczególnych województwach, jednak nie są one aż tak spore. Zatem co sprawia, że mniejszych miastach, takich jak Katowice, Rzeszów czy Bydgoszcz ceny 1 m2 mieszkania są o kilkadziesiąt procent niższe niż w Gdańsku, Krakowie i przede wszystkim w Warszawie? Odpowiedź na to pytanie nie jest trudna – mowa w tym momencie o cenach działek budowlanych. Deweloperzy zgodnie wskazują, że największy wpływ na cenę mieszkań mają ceny gruntów. W dużych miastach wolnych terenów, gdzie można rozpocząć realizację nowych projektów jest bardzo mało, a ich ceny sięgają kwoty nawet kilku tysięcy złotych za metr kwadratowy, podczas gdy na terenach znajdujących się poza miastem są one sprzedawane za cenę poniżej 1 000 PLN/m2. 

Podsumowując, jest wiele elementów, które wpływają na koszty budowy mieszkań, a co za tym idzie, na ceny oferowane przez deweloperów, ale mogą one różnić się w zależności od regionu Polski. Ostatni wzrost kosztów budowy 1 m2 był rekordowy, jednak spadająca inflacja daje nadzieję, że materiały budowlane nie będą już tak dynamicznie rosnąć, choć niewątpliwie sytuacja na rynku pracy oraz niska podaż gruntów będą nadal działać pro wzrostowo na ceny mieszkań.