Rynek wynajmu w Warszawie

Sytuacja rynkowa – jakie są przyczyny obecnego popytu?

Bieżące otoczenie makroekonomiczne daje zdecydowanie więcej sygnałów, że mamy więcej powodów do zmartwień, niż do zadowolenia. Nieobce są nam skutki zacieśniania polityki monetarnej pod pretekstem walki z inflacją, wśród których na pierwszy plan wysuwają się podwyżki rat kredytów oraz malejące zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Aby ograniczyć ryzyko niespłacania pożyczonego kapitału, banki zostały zobligowane do stosowania rygorystycznych kryteriów oceny zdolności kredytowej, w tym prognozowania wysokości raty przy stopie referencyjnej podwyższonej o 5 punktów procentowych. Ten zabieg zdecydowanie ciągnie w dół zdolność kredytową Polaków. Wyliczona dla pary zarabiającej kwotę odpowiadającą przeciętnemu wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw i mającej na utrzymaniu jedno dziecko maksymalna wysokość kredytu wynosi 336,0 tys. PLN. Przy kredycie zaciągniętym na 25 lat w 3Q’22 kwartale jego wartość spadła o 40,2% r/r. Przeciętny metraż możliwy do kupienia wyniósł 33,0 m², a jeszcze na początku 2021 roku było to ponad dwukrotnie więcej czyli 65,7 m². Pamiętajmy, że wraz z tak gwałtownym spadkiem zdolności kredytowej pojawiają się dyskusje, czy lepiej opłacać czynsz, czy ratę kredytową, wobec czego liczba zainteresowanych wynajmem może rosnąć.

Przez ostatnich kilka lat gospodarka szybko się rozwijała, co wpływało korzystnie na rynek kredytów hipotecznych. Na początku 2013 roku stopa referencyjna została obniżona z poziomu 4,75% do 3,25%, po następnych 6 miesiącach wynosiła już 2,50%. Na początku 2015 roku wynosiła już 1,50% i przez kolejne 4 lata pozostawała niezmieniona. To zachęcało Polaków, aby brać tak nisko oprocentowane kredyty i spełniać swoje marzenia o własnym mieszkaniu. Sytuacja gospodarcza Polski sprzyjała ich realizacji, gdyż inflacja była utrzymywana w granicach celu NBP, a dynamika wzrostu wynagrodzeń była relatywnie wysoka.

Wybuch pandemii koronawirusa w 2020 roku diametralnie zmienił sytuację na świecie. Państwa w trosce o swoich obywateli nałożyły szereg ograniczeń, również dotyczących działalności gospodarczej. W odpowiedzi na możliwe zagrożenia rynkowe referencyjna stopa procentowa w Polsce została ponownie obniżona do 0,10%, by stymulować popyt konsumencki. Niedługo po tym coraz bardziej zaczęła napędzać się inflacja. Reakcja była oczywista – w przypadku braku alternatyw inwestycyjnych o dodatniej realnej stopie zwrotu, zaczęto kupować nieruchomości, aby zgromadzony kapitał nie tracił na wartości. Ostatni etap tego popytu może być określony giełdowym terminem „FOMO” (z ang. „fear of missing out” – strach przed tym, co nas omija), gdyż znaczny wzrost cen na tym rynku przyciągnął do tej pory niezaangażowanych inwestorów, a często nawet spekulantów, którzy pozostawali niezdecydowani lub dopiero teraz dostrzegli szansę na szybką, sporą stopę zwrotu z inwestycji.

Sytuacja mieszkaniowa Polski pozostawia wiele do życzenia. Na koniec 2019 roku Ministerstwo Rozwoju szacowało deficyt mieszkaniowy na 641 tys. mieszkań. Wzrosty cen mieszkań, które obserwujemy od lat, a przede wszystkim w ciągu ostatnich dwóch wynikają z wielu czynników wymienionych wcześniej, ale również z tego, że ich dostępność jest stosunkowo niewielka. Powołując się na dane Eurostatu, w Polsce na jednego mieszkańca przypada 1,1 pokoju, gdzie w Europie Zachodniej te wartości są powyżej wartości 1,7. W praktyce niemal każdemu obywatelowi Hiszpanii, Francji, Belgii, Irlandii czy Niemczech przysługują 2 pokoje.

W zależności od instytucji przeprowadzającej badanie luki podażowej, raportowany jest brak 1,5-2,0 mln lokali mieszkalnych. Niestety, deweloperzy nie są skłonni do podejmowania wyższego ryzyka. Przede wszystkim ich celem jest utrzymanie płynności, a nie jej utrata poprzez przeinwestowanie. Pomimo strukturalnego braku mieszkań nie mogą sobie pozwolić na rozpoczęcie zbyt wielu inwestycji deweloperskich, zważywszy na trudne otoczenie gospodarcze. A nawet gdy był na to odpowiedni czas, budowy projektów ciągnące się przez 2-3 lata mogą finalnie kosztować o wiele więcej w przypadku pogorszenia koniunktury, niż zakładały scenariusze. Tak było i teraz, z wywindowanymi cenami materiałów budowlanych, bardzo drogą robocizną oraz dużo wyższym kosztem pożyczonego od banków i obligatariuszy kapitału.

Rynek najmu – opłacalna inwestycja?

Od ponad dwóch lat bardzo dokładnie analizujemy warszawski rynek nieruchomości. W III kwartale 2021 roku w badanych przez VEA dzielnicach pojawiło się blisko 9 tys. ofert wynajmu. Rok później było to ledwo 4,5 tys., więc mieliśmy do czynienia z o 50% niższą ofertą. Względem 2Q’22 nastąpił spadek liczby ogłoszeń wynajmu mieszkań aż o 350. Popyt na wynajem mieszkania był najwyższy od wielu lat, a ogłoszenia potrafiły zniknąć z rynku już następnego dnia. Wykorzystali to właściciele mieszkań podnosząc opłaty, w związku z czym średnia rentowność brutto wynajmu mieszkania w ciągu roku wzrosła z 5,02% do 6,22%, a przykładowo w dzielnicy Praga-Północ sięgnęła wręcz 7,18%. Okazało się, że w porównaniu do innych alternatyw inwestycyjnych, ta jest godna rozważenia.

Banki, po zapowiedziach rządu o potencjalnym opodatkowaniu zysków, zmuszone były podnieść oprocentowanie lokat, co zwiększyło atrakcyjność tej formy ochrony środków pieniężnych przed spadkiem siła nabywczej pieniądza. Kolejną alternatywą jest zakup obligacji skarbowych, zwłaszcza tych indeksowanych inflacją, które w kolejnych latach mogą przynosić stosunkowo wysoką stopę zwrotu.

Na Mokotowie, Śródmieściu i Woli zawsze pojawiało się najwięcej ofert najmu, jednak w 3Q’22 ich liczba spadła kolejno o 51,2%, 60,3%, 59,8% porównując do analogicznego okresu ubiegłego roku. Kwota, jaką wynajmujący musiał zapłacić za najem mieszkania w tych dzielnicach wzrosła o średnio 34,1%. Na Mokotowie rok temu było to 55,98 PLN/m², jednak na koniec września stawka wynosiła 79,58 PLN/m², czyli 42,4% wyższa. W przypadku Śródmieścia kwota przeznaczona na wynajem na 1 m² mieszkania to 88,25 PLN, a rok wcześniej było to 66,48 PLN. Dało to wzrost o 32,8% r/r. Z kolei stawka za wynajem 1 m² lokalu na Woli w 3Q’21 wynosiła 65,07 PLN, a na koniec września br. już 78,24 PLN notując wzrost o 27,3% w ujęciu rocznym.

Sytuacja na rynku najmu w Warszawie jest bardzo dynamiczna. zainteresowanie wynajmem zarówno nie tylko przez uchodźców z Ukrainy, studentów, ale również zwykłych Warszawiaków zdecydowanie znajduje odzwierciedlenie w podwyżkach stawek za wynajem. W przyszłych latach kluczowym aspektem będzie kwestia zwiększenia dostępności mieszkań i przede wszystkim na tym powinni się skupić rządzący.