Rynek mieszkaniowy w miastach świata

Rynek mieszkaniowy w Kanadzie

Początek XX wieku  – rozwój przemysłu i zapotrzebowanie na mieszkania i budynki handlowe

W początkowym okresie XX wieku Kanada przechodziła przez proces intensywnej industrializacji. Rosła liczba fabryk, zakładów przemysłowych i infrastruktury związanej z wydobyciem surowców naturalnych, produkcją stalową, przetwórstwem żywności, przemysłem drzewnym i innymi sektorami. Ten gwałtowny wzrost przemysłu przyciągnął setki tysięcy pracowników z różnych regionów Kanady i z zagranicy, co z kolei spowodowało wzrost zapotrzebowania na mieszkania. Rozwój przemysłu prowadził do wzrostu populacji miejskiej. Ludzie migrowali do miast w poszukiwaniu pracy i lepszych możliwości życiowych. Duże miasta, takie jak Toronto, Montreal i Vancouver, doświadczały dynamicznego wzrostu populacji. Na przestrzeni pierwszych trzech dekad XX wieku ludność Toronto i Montrealu wzrosła ponad trzykrotnie, a Vancouver aż dziewięciokrotnie. Wzrastało zapotrzebowanie na mieszkania, zarówno dla robotników fabrycznych, jak i dla pracowników sektora usług. W odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie na mieszkania rozpoczęto intensywną budowę domów i bloków mieszkalnych. Powstawały nowe dzielnice mieszkaniowe, a wiele istniejących budynków przekształcano w wielopiętrowe budynki mieszkalne. Wzrost przemysłu i urbanizacja prowadziły również do rozwoju budynków handlowych i obiektów usługowych. Powstawały sieci kolejowe, tramwajowe i drogowe, umożliwiające transport towarów i osób. Poprawa dostępności transportowej wpływała na rozwój przemysłu, a także na rozmieszczenie budynków handlowych i mieszkaniowych.

Lata powojenne – okres lat 50. do 70. XX wieku

W latach powojennych, zwłaszcza od lat 50. do 70. XX wieku, Kanada doświadczyła szybkiego wzrostu ludności oraz zwiększonego popytu na nieruchomości. Po zakończeniu II wojny światowej Kanada doświadczyła fali „baby boomu”, czyli wyjątkowo wysokiego przyrostu naturalnego, w którym urodziło się dwa razy więcej dzieci niż w okresie przed wybuchem wojny. Ten boom demograficzny doprowadził do wzrostu populacji, a co za tym idzie, zwiększonego zapotrzebowania na mieszkania i nieruchomości, co powodowało dynamiczny rozwój przedmieść. Wzrost liczby samochodów i lepsza dostępność transportu umożliwiły ludziom zamieszkanie na większej odległości od centrów miejskich, gdzie ceny nieruchomości były niższe. W latach 50. i 60. wprowadzono polityki regulacyjne dotyczące kredytów hipotecznych. W celu kontrolowania ryzyka finansowego i zapobiegania nadmiernemu zadłużeniu rząd kanadyjski wprowadził obostrzenia i wymogi dotyczące udzielania kredytów hipotecznych. Banki musiały oceniać zdolność kredytową pożyczkobiorców, a także wymagać większych wkładów własnych. Okres powojenny był również czasem silnego wzrostu gospodarczego i stabilności w Kanadzie. Wzrost gospodarczy, rozwój sektora usług i rozwój przemysłu przyczyniły się do wzrostu zatrudnienia i wzrostu dochodów. To z kolei wpłynęło na zdolność ludzi do zakupu nieruchomości i zwiększonego popytu na rynku.

Bańka spekulacyjna w latach 80. i 90. XX wieku

W późniejszych latach, zwłaszcza w latach 80. i 90., rynek nieruchomości doświadczył kilku wahań. W tym okresie ceny nieruchomości w Vancouver i Toronto wzrosły o ponad 50%. Popyt na nieruchomości przewyższał podaż, a spekulanci wkraczali na rynek, oczekując dalszego wzrostu cen. To doprowadziło do spiralnego wzrostu cen, gdzie coraz więcej osób angażowało się w spekulację na rynku nieruchomości, spodziewając się zysków. Była ona częściowo spowodowana zaangażowaniem spekulantów i inwestorów zagranicznych. Wysoka jakość życia, stabilność polityczna i gospodarcza, a także rozwój tych miast przyciągały inwestycje zagraniczne. Wielu inwestorów zagranicznych, zwłaszcza z Chin, zainteresowało się rynkiem w tych miastach, co dodatkowo zwiększyło popyt i cenę nieruchomości. W pewnym momencie bańka spekulacyjna osiągnęła punkt kulminacyjny. Doszło do kryzysu na rynku nieruchomości, który miał długotrwałe skutki. Wpłynął na nastroje inwestorów, spowolnił aktywność na rynku i wprowadził większą ostrożność w zakupach. W odpowiedzi na kryzys na rynku nieruchomości, rząd kanadyjski wprowadził różne środki regulacyjne, takie jak ograniczenia kredytowe, zmiany w polityce hipotecznej oraz podatki i opłaty dotyczące nieruchomości, aby kontrolować spekulację i zapobiegać nadmiernemu zadłużeniu. W okresie największego wzrostu, czyli pomiędzy rokiem 1982 a 1989 ceny nieruchomości w ujęciu realnym, czyli po uwzględnieniu inflacji, wzrosły o prawie 57%.

Kontynuacja wzrostów cen w XXI wieku

Imigracja odgrywała ważną rolę w napędzaniu wzrostu cen nieruchomości w Kanadzie w XXI wieku. Wzrost populacji wynikający z napływu ludności przyczyniał się do zwiększonego popytu na nieruchomości, szczególnie w większych miastach. Podobnie jak w latach 80. i 90., spekulanci i inwestorzy zagraniczni mieli wpływ na wzrost cen mieszkań w Kanadzie. Niskie koszty kredytów hipotecznych zachęcały do zaciągania pożyczek i inwestowania w nieruchomości, co zwiększało popyt i wpływało na wzrost cen. W niektórych dużych miastach popyt przewyższał podaż, co skutkowało konkurencją na rynku i wzrostem cen. Ograniczenia planistyczne, brak gruntów budowlanych oraz rosnące koszty budowy także wpływały na podaż nieruchomości. To wywołało bardzo gwałtowny wzrost cen mieszkań, które realnie od 2009 roku, czyli już po kryzysie subprime w USA, do szczytu w połowie 2022 roku zwiększyły się aż o 120%, czyli ponad dwukrotnie.

Wzrost rynku najmu zarówno długoterminowego, jak i krótkoterminowego

Wysokie ceny nieruchomości utrudniały dostęp do własności, szczególnie dla młodych ludzi i osób o niższych dochodach. Wynajem stawał się zatem atrakcyjną alternatywą, pozwalającą na elastyczność i uniknięcie wysokich kosztów zakupu. Platformy takie jak Airbnb odegrały znaczącą rolę w rozwoju krótkoterminowego wynajmu w Kanadzie. W związku z szybkim wzrostem krótkoterminowego wynajmu rządy lokalne wprowadziły regulacje w celu zarządzania tą formą działalności. Między innymi ograniczono liczbę dni, przez które można wynająć mieszkanie, wymagano uzyskania specjalnych zezwoleń czy rejestracji dla krótkoterminowych wynajmów, wprowadzono różne wymogi podatkowe, a także  specjalne przepisy dotyczące strefowania, które określały, w jakich obszarach można było prowadzić krótkoterminowy wynajem, a w jakich było to zabronione.

Programy mieszkaniowe

Kanadyjski rząd wprowadził wiele programów mieszkaniowych, które miały na celu wspieranie osób o niskich dochodach i zapewnienie przystępnych cenowo mieszkań. Jedną z kluczowych instytucji odpowiedzialnych za te programy jest Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC). Wprowadzono m.in. „Canada Mortgage and Housing Corporation Mortgage Loan Insurance”, udzielający ubezpieczenia hipotecznego dla osób, które mają niski wkład własny, czy „Canada Mortgage and Housing Corporation Rental Construction Financing Initiative”, wspierający budowę nowych mieszkań na wynajem z przystępnymi czynszami.

Wpływ pandemii COVID-19

Początkowo pandemia COVID-19 spowodowała spadek popytu na nieruchomości, ponieważ wiele osób opóźniało decyzje dotyczące zakupu lub sprzedaży nieruchomości z powodu niepewności gospodarczej. W wyniku tego spadku popytu część rynku doświadczyła chwilowego spowolnienia i stabilizacji cen. Jednak w miarę jak gospodarka zaczęła się ożywiać, popyt na nieruchomości ponownie wzrósł, a w niektórych regionach ceny nieruchomości kontynuowały swoje wzrosty. Od 2023 roku kanadyjski rząd wprowadził podatki od niezamieszkałych domów i mieszkań w wysokości jednego procenta wartości domu lub mieszkania rocznie, a także dwuletni zakaz kupna domów dla obcokrajowców, które weszły w życie w Kanadzie z początkiem stycznia. Przepisy te mają pomóc w rozwiązaniu kryzysu mieszkaniowego. Jeszcze w 2021 roku szacowano, że w Kanadzie potrzebnych jest 1,8 mln mieszkań, a według raportu CMHC do 2030 r. w całej Kanadzie potrzeba 3,5 mln nowych domów i mieszkań, by cena przestała być tak poważną barierą jak obecnie.

W drugiej połowie 2022 roku mieliśmy do czynienia z zahamowaniem wzrostu cen mieszkań, a wysoki poziom inflacji sprawił, że w ujęciu realnym nastąpił niemal 20% spadek cen. Wprowadzone ograniczenia w zakupie oraz podatki prawdopodobnie doprowadzą do schłodzenia kanadyjskiego rynku mieszkaniowego, ale efekty zobaczymy dopiero za jakiś czas.