Rynek mieszkaniowy w miastach świata

Rynek mieszkaniowy w Nowej Zelandii – Auckland

Na przestrzeni końca XX i początku XXI wieku rynek mieszkaniowy w Nowej Zelandii był stosunkowo stabilny. Nawet kryzys z lat 2008/09 nie odcisnął na nim dużego piętna – w tym okresie ceny domów spadły tylko o 6%. Było to znacznie mniej niż w USA czy Wielkiej Brytanii. W tym miejscu warto zwrócić uwagę na kluczową różnicę pomiędzy amerykańskim i nowozelandzkim rynkiem. W Stanach zjednoczonych niemal 2/3 społeczeństwa mieszka w domach jednorodzinnych, a niecałe 10% zasiedla bloki, podczas gdy mieszkańcy Nowej Zelandii mieszkają w domach jednorodzinnych.

Następna dekada stała pod znakiem stabilności gospodarczej, rosnących dochodów oraz dużego zaufania ze strony inwestorów, co doprowadziło do mocnego rozkwitu nowozelandzkiej gospodarki. Druga dekada XXI wieku to średnioroczny wzrost PKB tego kraju na poziomie 2-3% w skali roku.

Państwo o stabilnej sytuacji gospodarczej zachęca inwestorów zagranicznych do lokowania tam środków pieniężnych.

Ceny mieszkań

Prawdziwy boom na rynku nieruchomości rozpoczął się w 2011 roku. Ceny zaczęły dynamicznie rosnąć. W tym samym czasie wynagrodzenia pracowników kontynuowały stabilny wzrost. W całym okresie niemal 30 lat, od 1992 roku nastąpił ponad 8-krotny wzrost cen mieszkań, podczas gdy wynagrodzenia w tym samym okresie wzrosły „tylko” ponad 2-krotnie. Jaka była tego przyczyna? Przyjrzymy się temu w dalszej części tekstu!

Podatki

Rząd Nowej Zelandii mocno promował rozwój gospodarki, czego dowodem jest wprowadzony tam bardzo korzystny system podatkowy. W Nowej Zelandii nie funkcjonuje podatek od spadków ani podatek od zysków kapitałowych. Nie odprowadza się również podatku od wynagrodzenia pracowników, składek na ubezpieczenie społeczne i ubezpieczenie zdrowotne. Wyjątkiem jest opłata na ubezpieczenie wypadkowe, która znacznie zmniejsza koszty prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem decydując się na lokowanie swoich aktywów w tym państwie, przedsiębiorcy, a także osoby prywatne, mogą zyskać wymierne korzyści finansowe.

Inwestorzy z zagranicy nabywali bardzo dużo mieszkań, powodując gwałtowny wzrost ich ceny. W latach 2013-2017 w największym mieście Nowej Zelandii – Auckland, ceny nieruchomości wzrosły o prawie 80%. Zakup mieszkania dla dużej grupy obywateli stał się rzeczą niemożliwą, zmuszając ich do zamieszkania w garażach, kontenerach czy nawet samochodach. Szacunki z 2017 roku wskazywały, że jeśli w rodzinie były dwie osoby pracujące, ale osiągające tylko średnie wynagrodzenie, to i tak mogłoby ich nie stać na wynajem mieszkania w Auckland. Był on wtedy jednym z najbardziej nieosiągalnych pod względem ceny rynkiem mieszkaniowym na świecie.

Działania osłonowe

Odpowiedzią na tę sytuację była decyzja Parlamentu Nowej Zelandii z 2018 roku o zakazie kupna nieruchomości przez obcokrajowców. Nie obejmowała ona jednak obywateli Australii i Singapuru, którzy kupowali grunty i domy z uwagi na postrzeganie tego kraju za doskonałe miejsce do zamieszkania w przypadku ewentualnego konfliktu międzynarodowego. Kupna mogli podjąć się również obcokrajowcy posiadających nowozelandzką rezydencję.

Działania te nie zatrzymały jednak mocno postępującego wzrostu cen. Problem pogłębił się jeszcze bardziej po wybuchu pandemii COVID-19. W ślad za innymi bankami centralnymi obniżone zostały stopy procentowe do poziomu bliskiemu zeru, co sprawiło, że ludzie w jeszcze większym stopniu zaczęli angażować pieniądze na rynku nieruchomości. Ceny mieszkań wzrosły przez dwa lata o ponad 40% i ich szczyt przypadł w listopadzie 2021 r.

Kilka miesięcy wcześniej pojawiła się pierwsza reakcja ze strony rządu. Ministerstwo Finansów pod koniec 2020 roku zwróciło się do banku centralnego Nowej Zelandii o pomoc w zapanowaniu nad wymykającą się spod kontroli sytuacją na rynku mieszkaniowym. W marcu 2021 roku, w celu poprawienia dostępności dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, bank centralny w ramach nowego celu operacyjnego, zaangażował się we wspieranie zrównoważonych cen nieruchomości m.in. przez ograniczanie popytu inwestycyjnego na istniejące już na rynku zasoby oraz dopłaty do kredytów. Było to działanie bezprecedensowe, gdyż był to pierwszy bank centralny na świecie, który za cel obrał sobie oddziaływanie na rynek mieszkaniowy.

Poza podwyższeniem stóp procentowych (wynikającym z sytuacji gospodarczej na świecie), zaostrzono też kryteria oceny dochodów kredytobiorców. Banki sprawdzają bardziej rzetelnie wysokość dochodów oraz ich jakość. Zlikwidowano możliwość uznania za koszt podatkowy odsetek od kredytów i zaczęto wymagać posiadania wyższego wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt, wynoszącego minimum 20% dla zakupu mieszkania na użytek własny oraz 40% dla celów inwestycyjnych.

W Nowej Zelandii nie ma problemu z uzyskaniem kredytu bankowego. Na skutek wieloletniej polityki zaniżania kosztów kredytu Nowa Zelandia jest jednym z najmocniej zadłużonych społeczeństw na świecie. Długi nowozelandzkich gospodarstw domowych przekraczają 98% PKB. Na początku XXI wieku parametr ten nieznacznie przekraczał poziom 60% PKB.

Widoczne ochłodzenie

Ostatnie dane dotyczące cen mieszkań w Nowej Zelandii wskazują już obniżki w ujęciu rocznym. W stolicy – Auckland w październiku nastąpił spadek aż o 14,3%, a według ekonomistów ceny obniżą się w ujęciu realnym do poziomu sprzed pandemii koronawirusa. Bank centralny Nowej Zelandii jest w trakcie cyklu podwyższania stóp procentowych, dlatego też rynek kredytów jest pod ich dużym wpływem i prawdopodobnie dopóki nie nastąpi koniec podwyżek, ceny mieszkań nadal będą spadać.